Ποια τα νομικά «όπλα» του ενοικιαστή
Όσο οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με ραγδαίους ρυθμούς τόσο πιο επιτακτικό είναι το ερώτημα αν ο ενοικιαστής μπορεί με κάποιον τρόπο να ανακόψει αυτή την αύξηση.
Ο νόμος παρέχει κάποια προστασία, αλλά κατά βάση το μόνο όπλο του μισθωτή είναι το συμβόλαιο.
Είναι εξαιρετικά συχνό φαινόμενο στις μέρες μας ο ιδιοκτήτης να ζητάει υπέρογκα ποσά για την ενοικίαση της κατοικίας του.
Ο πληθωρισμός και η έντονη ζήτηση έχουν ως αποτέλεσμα να έρχονται αντιμέτωποι με υπερβολική αύξηση ενοικίου ακόμα και μισθωτές που ζούσαν για χρόνια σε ένα σπίτι.
Ας δούμε, λοιπόν, ποια είναι τα νομικά «όπλα» του ενοικιαστή σε αυτόν τον αγώνα που καταρχήν είναι συντριπτικός υπέρ του ιδιοκτήτη.
Αύξηση ενοικίου πριν τη λήξη του συμβολαίου
Το μισθωτήριο συμβόλαιο δεσμεύει προφανώς τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή. Επομένως, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αυξήσει μονομερώς το ενοίκιο πριν τη λήξη του συμβολαίου. Ο μόνος τρόπος να γίνει αυτό είναι με έγγραφη συμφωνία μεταξύ των δύο μερών.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες επικαλούνται το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, το οποίο δίνει το δικαίωμα αναπροσαρμογής της σύμβασης, εφόσον υπάρξει απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών. Οι ιδιοκτήτες μακροχρόνιων συμβολαίων αναφέρονται στην αύξηση του πληθωρισμού και τη γενικότερη ανάπτυξη της οικονομίας, για να στηρίξουν την αξίωσή τους για μονομερή αύξηση του μισθώματος όσο ισχύει το συμβόλαιο.
Προφανώς τέτοιες λύσεις κινούνται στα όρια της νομιμότητας, αφού δεν στηρίζεται πουθενά ούτε στη θεωρία ούτε στη νομολογία ότι τέτοιου είδους αλλαγές των συνθηκών συνιστούν περιστατικά απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών και οι ενοικιαστές δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να διαπραγματεύονται επί αυτής της βάσης.
Αύξηση ενοικίου πριν την τριετία
Κάτι που δεν γνωρίζουν όλοι οι ενοικιαστές είναι ότι το μισθωτήριο συμβόλαιο κάθε μίσθωσης ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια. Αυτή είναι μια συνήθης παρεξήγηση, καθώς συχνά υπογράφονται συμβόλαια για ένα ή δύο χρόνια. Έτσι, με την πάροδο ενός ή δύο ετών ο ιδιοκτήτης επικαλείται τη λήξη του συμβολαίου και καλεί τον μισθωτή να το επαναδιαπραγματευθούν ξανά, προφανώς με αύξηση του μισθώματος.
Όμως, το άρθρο 2 του ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν.2235/1994, ορίζει ότι κάθε μίσθωση ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια. Επομένως, ακόμα και αν έχετε υπογράψει αρχικό συμβόλαιο δύο ετών, πριν παρέλθει η τριετία ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί ούτε να καταγγείλει τη μίσθωση ούτε να ζητήσει αύξηση του ενοικίου.
Αυτή η ρύθμιση ισχύει, φυσικά, μόνο για την πρώτη τριετία, με το σκεπτικό ότι ο ενοικιαστής έχει προχωρήσει σε πλήθος εξόδων και θα ήταν επαχθές, πριν περάσει ένα εύλογο χρονικό διάστημα από τη μετακόμιση, να αναγκαστεί να προβεί σε εκ νέου μετακόμιση.
Μετά την πάροδο της πρώτης τριετίας, ισχύει προφανώς ο χρόνος της μίσθωσης που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
Αύξηση ενοικίου μετά τη λήξη του συμβολαίου
Μια άλλη παρεξήγηση που δυστυχώς οδηγεί σε εφησυχασμό πολλούς ενοικιαστές είναι ότι ακόμα και μετά τη λήξη του συμβολαίου ο ιδιοκτήτης έχει κάποιον περιορισμό στην αύξηση που μπορεί να ζητήσει από τον υφιστάμενο ενοικιαστή.
Αυτό είναι ένας μεγάλος μύθος, αφού η βασική αρχή στις συμβάσεις είναι ότι υπάρχει ελευθερία των συμβαλλόμενων μερών. Συνεπώς, με τη λήξη του συμβολαίου ο ιδιοκτήτης δεν δεσμεύεται από κανέναν όρο και άρα μπορεί να ζητήσει όποιο ποσό επιθυμεί.
Ο μόνος περιορισμός του είναι η προσφορά και η ζήτηση ακινήτων σύμφωνα με τους νόμους της αγοράς, οπότε αναμένεται ότι θα διεκδικήσει μια λογική αύξηση ενοικίου, ώστε να μη μείνει η κατοικία του ξενοίκιαστη. Όμως, με τη στεγαστική κρίση που υπάρχει αυτή τη στιγμή αυτό είναι αρκετά αμφίβολο.
Αυτός είναι και ο λόγος που προτείνεται σε όλους τους ενοικιαστές να προβαίνουν στην έγγραφη ανανέωση του συμβολαίου μετά τη λήξη του προηγούμενου. Πολλοί μισθωτές το αμελούν, σκόπιμα ή όχι, ώστε να αποφύγουν μια αντιπαράθεση με τον ιδιοκτήτη.
Το πρόβλημα, όμως, είναι ότι σε πολλά μισθωτήρια συμβόλαια υπάρχει ο όρος ότι η πάροδος του χρόνου μίσθωσης δεν οδηγεί σε αυτόματη ανανέωση του συμβολαίου ή μετατροπή του σε αορίστου χρόνου. Και έτσι, εφόσον δεν έχει υπογραφεί νέα μίσθωση, ο ενοικιαστής δεν προστατεύεται.
Ακόμα, όμως, και αν μετατραπεί η σύμβαση ορισμένου χρόνου σε αορίστου, πάλι ο μισθωτής δεν προστατεύεται, καθώς το μισθωτήριο συμβόλαιο αορίστου χρόνου μπορεί να καταγγελθεί οποτεδήποτε (εννοείται με την τήρηση των προθεσμιών ειδοποίησης του άλλου μέρους).
Πρακτικά, η πιο ασφαλής λύση για τους ενοικιαστές είναι να υπογράφουν πολυετή συμβόλαια. Το μίσθωμα σε αυτά είναι συνήθως μεγαλύτερο σε σχέση με τα μονοετή, όμως παρέχει μια σταθερότητα και προστασία έναντι ακραίων μεταβολών.
Πηγή:typosthes